Prodej a koupě pozemku je vždy významnou událostí, protože se jedná o realitní transakci a zpravidla se jedná o nemalé částky. Řekneme vám, na co si dát při nákupu a prodeji pozemku pozor, abyste se nenechali oklamat a zbavili se zbytečných problémů.
Obsah
- Jak zkontrolovat pozemek před nákupem
- Jak sepsat smlouvu a co by v ní mělo být
- Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji pozemku?
- Lhůty pro dokončení transakce
- Jak se pojistit
- Obsah článku
- Pokyny krok za krokem pro nákup pozemku
- Co dělat po uzavření smluvního ujednání o pozemku
- Sběr dokumentů
- Platíme státní povinnost
- Odeslání přihlášky
- K pozemku dostáváme výpis z Jednotného státního registru katastru nemovitostí
- Případy odmítnutí registrace vlastnictví pozemku
- Co dělat, když je zamítnuta registrace vlastnictví pozemku
- Registrace koupě a prodeje pozemků prostřednictvím notáře
- Soudní spory
- Často kladené dotazy
- Názor odborníka
Jak zkontrolovat pozemek před nákupem
Pokud kupujete parcelu, je vhodné se ujistit, že je právně jasná a v budoucnu nenastanou problémy. Často takové problémy nejsou zřejmé, takže postup bude užitečný i pro vlastníky – aby se ujistili, že neexistují žádná břemena nebo porušení a aby v budoucnu neměli potíže.
Před uzavřením smlouvy se tedy musíte ujistit o několika důležitých věcech:
1. Pozemek skutečně patří lidem, kteří jej prodávají nebo jejichž jménem jedná oficiální zástupce (relevantní pro kupující).
2. Stránka nemá žádná břemena a není spojena s porušováním: byly zaplaceny daně, nebyla uvalena žádná exekuce, hranice byly stanoveny správně, s komunikací je vše v pořádku.
3. Neexistují žádná omezení ve využívání lokality, zejména je na ní povoleno stavět stavby, nejsou zde křižovatky s chráněnými územími a podobně.
Dnes je hlavním dokumentem potvrzujícím právo na nemovitost výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (do 15.07.2016. července XNUMX – osvědčení o státní registraci vlastnictví). O tom, jak je pozemek registrován a co je Jednotný státní registr, podrobně hovoříme v samostatném článku.
Po obdržení výpisu můžete okamžitě zjistit držitele autorských práv, břemena, hranice, vedení komunikace, obecně všechny „ekonomické“ aspekty.
Důležité! Někdy má smysl získat výpis z Jednotného státního rejstříku dvakrát: při kontrole a těsně před nákupem, abyste měli jistotu, že se za uplynulé období nic nezměnilo. To platí zejména v případě zpoždění transakce.
Dávejte pozor! Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí se všemi údaji o držitelích autorských práv mohou obdržet pouze vlastníci (nebo jiná osoba s písemným souhlasem vlastníka). Proto je přípustné nezávisle požadovat údaje na libovolném webu, který se vám líbí, ale není to vždy vhodné (koneckonců, podstatné informace budou klasifikovány). Odmítnutí poskytnout prohlášení je však vážným důvodem pochybovat o transakci a odmítnout ji.
Je také nutné zkontrolovat vlastnický list potvrzující důvody pro nabytí (obdržení) pozemku prodávajícím. Může se jednat o kupní a prodejní smlouvu, směnu, dar, potvrzení o dědictví, úkon státního orgánu nebo samosprávy o poskytnutí pozemku apod.
Jak sepsat smlouvu a co by v ní mělo být
Stránky tedy byly zkontrolovány a obě strany byly s výsledkem spokojeny. Dále postup registrace koupě a prodeje pozemku vyžaduje uzavření dohody.
Ve smlouvě musí být uvedeny strany, předmět obchodu a cena. Smlouva musí být uzavřena písemně!
Struktura dohody je následující: musí z ní být patrno, kdo se na čem domlouvá a za jakých podmínek. V našem případě se jedná o prodej a nákup pozemku. Upozorňujeme, že dohoda o ceně je podstatnou podmínkou smlouvy, bez jejíhož ujednání bude smlouva považována za neuzavřenou, proto musí být ve smlouvě uvedena cena a upřesněn postup při platbě za pozemek. Smlouva také specifikuje osobní údaje stran (a zástupců, pokud se na transakci podílejí), parametry webu a další důležité okolnosti (například pokud jsou na pozemku nějaké budovy). Pokud je pozemek opuštěný, jsou na něm odpadky, budovy chátraly atd., může to být také uvedeno ve smlouvě (tato doložka však není povinná).
Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí obsahovat údaje umožňující jednoznačně identifikovat prodávaný pozemek: katastrální číslo, přesnou adresu jeho umístění, výměru, druh povoleného využití a kategorii pozemku.
Při popisu předmětu smlouvy se doporučuje odkázat na vlastnický doklad o vlastnictví pozemku: kým, kdy, komu byl doklad vydán a na jakém základě.
Vzor smlouvy je ke stažení na internetu, i když to nedoporučujeme. V každém případě standardní dohoda vyžaduje úpravu, aby vyhovovala konkrétní situaci. Pokud to nechcete dělat sami, obraťte se na specializovaného právníka.
Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji pozemku?
Kde mohu zaregistrovat prodej pozemku? Převod vlastnictví pozemku na základě kupní a prodejní smlouvy podléhá státní registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, vyplňte žádost o státní registraci práv s přiloženými potřebnými dokumenty. V první řadě se jedná o dohodu (minimálně 2 kopie). Budete také potřebovat doklad potvrzující zaplacení státní daně (není to nutné, ale je vhodné, protože pokud neexistují žádné informace o zaplacení státní daně, žádost a připojené dokumenty mohou být bez uvážení vráceny). Budete potřebovat dokumenty identifikující strany transakce (nebo jejich zástupce). V závislosti na situaci a podmínkách transakce mohou být zapotřebí další dokumenty.
Mimochodem, transakci můžete zaregistrovat také prostřednictvím MFC. Kromě toho lze žádost a potřebné dokumenty podat společnosti Rosreestr prostřednictvím notáře, který byl svědkem podpisů na žádosti o státní registraci.
Je třeba poznamenat, že účast notáře je povinná, pokud se prodává podíl na pozemku nebo pozemku, který patří nezletilému dítěti nebo občanovi uznanému za omezenou způsobilost k právním úkonům. V ostatních případech lze na žádost stran přizvat notáře.
Lhůty pro dokončení transakce
Státní registrace se provádí do 7 pracovních dnů a ve vztahu k pozemku určenému k osobnímu vedlejšímu hospodaření, zelinářství, zahradnictví, výstavbě garáže pro vlastní potřebu nebo individuální bytové výstavbě – 3 pracovní dny ode dne obdržení žádost a dokumenty Rosreestr. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím MFC, bude registrační lhůta 9, resp. 5 pracovních dnů.
Je-li registrace vypracována na základě notářsky ověřené dohody, je její lhůta 3 pracovní dny, v případě příjmu dokumentů v elektronické podobě – 1 pracovní den, při žádosti prostřednictvím MFC – 5 pracovních dnů.
Jak se pojistit
Bez ohledu na to, zda prodáváte nebo kupujete, se předem ujistěte, že transakce je „právně čistá“. A shromážděte co nejvíce dokumentů, i když je uvedeno, že nejsou vyžadovány, ochráníte tím svá práva a může to urychlit proces. Pamatujte, že transakce týkající se podílů na pozemku nebo majetku dětí mají své vlastní charakteristiky, není nutné takové prodeje odmítat, ale vyžadují další pozornost.
Sledujte novinky, přihlaste se k odběru newsletteru.
Při citování tohoto materiálu je vyžadován aktivní odkaz na zdroj.
Co dělat po koupi pozemku v roce 2023, kam se vydat a jaké doklady si vyzvednout? To jsou otázky, které si klade každý třetí kupující, který nikdy předtím neuzavřel transakci nákupu a prodeje nemovitosti. Po podpisu smlouvy je nejprve nutné provést zápis vlastnictví.
Obsah článku
- Krok za krokem
- Co dělat po podpisu PrEP
- Sběr dokumentů
- Platíme státní povinnost
- Odeslání přihlášky
- Dostáváme výpis z Jednotného státního registru nemovitostí
Pokyny krok za krokem pro nákup pozemku
Koupit pozemek pro individuální bytovou výstavbu, provozování vlastního vedlejšího pozemku, zelinářství nebo zahradnictví není nic složitého. K tomu potřebujete:
- najít vhodné místo;
- sjednat s prodávajícím podmínky transakce;
- podepsat politiku;
- registrovat vlastnická práva v Rosreestr.
Pozemky můžete koupit buď od soukromé osoby, nebo od státu. Nejjednodušší je koupě předmětné nemovitosti od soukromého vlastníka. Výše uvedený algoritmus akcí je vhodný právě pro takové případy.
Pokud chce občan nebo organizace koupit státní nebo obecní pozemek, pak se jeho prodej uskuteční na základě výsledků aukce nebo bez výběrového řízení, v případech regulovaných na legislativní úrovni.
Pokud potřebujete pomoci s nákupem soukromého, státního nebo obecního pozemku, doporučujeme poradit se s naším právníkem. Specialista je připraven kdykoli zodpovědět všechny vaše dotazy. Neodkládejte problém na později, pokud jej lze vyřešit právě teď.
Co dělat po uzavření smluvního ujednání o pozemku
Koupil jsem pozemek individuální bytové výstavby, co dál? Podle statistik se s tímto problémem potýká každý třetí kupující, který ještě nikdy nekupoval nemovitost. Navíc lze hovořit nejen o pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu, ale i o dalších objektech, jako jsou zahrádkářské pozemky, chaty, domy, byty atd.
Podle článku 558 občanského zákoníku Ruské federace se kupní a prodejní smlouva považuje za uzavřenou až od okamžiku její státní registrace. Proto musí kupující ihned po podpisu smlouvy kontaktovat společnost Rosreestr s odpovídající žádostí doloženou dokumenty, jejichž seznam je schválen na legislativní úrovni.
Sběr dokumentů
Co dělat po koupi pozemku, kde začít evidovat kupní smlouvu a vlastnická práva? Nejprve se doporučuje připravit balíček dokumentů potřebných pro registrační akce. Jejich seznam obsahuje:
- identifikátor žadatele;
- původní kupní a prodejní smlouva;
- potvrzení o zaplacení státní daně (nepovinné);
- žádost podle stanoveného formuláře.
Pokud za žadatele jedná jeho zákonný zástupce, pak je nutná plná moc ověřená notářem.
Pokud je prodávající ženatý a pozemek je společným majetkem manžela a manželky, doporučuje se poskytnout notářsky ověřený souhlas druhého z manželů k dokončení transakce.
Ve skutečnosti společnost Rosreestr zaregistruje převod vlastnictví bez tohoto dokumentu. Pokud však druhý z manželů o prodeji společného jmění nevěděl a nedal k transakci souhlas, má právo podat žalobu na prohlášení smlouvy za neplatnou.
Důležité! Žádný kupující nepotřebuje problémy se soudem. Koneckonců, pokud existují důvody, soudce má právo transakci zrušit. A nikdo nezaručuje, že bezohledný prodejce rychle vrátí peníze.
Platíme státní povinnost
Za registraci vlastnictví pozemku musí kupující zaplatit státní poplatek. Jeho velikost je:
na zemědělskou půdu, na parcelu určenou k soukromým pozemkům pro domácnost, zahradnictví, kamionovou farmu, individuální bytovou výstavbu, individuální bytovou výstavbu, jakož i na investiční výstavbu zřízenou na takovém pozemku (článek 24 článku 333.33 daňového řádu Ruské federace)
Státní daň lze zaplatit na pobočce jakékoli úvěrové instituce, v mobilní aplikaci vaší banky nebo prostřednictvím portálu Státní služby. V druhém případě je poplatek o něco nižší.
Odeslání přihlášky
Přihlášku můžete podat osobně na územní oddělení Rosreestr, prostřednictvím MFC nebo online, na oficiálních stránkách oddělení a také prostřednictvím portálu státních služeb.
Samotná žádost se vyhotovuje na schváleném formuláři. Zpravidla jej zajišťuje zaměstnanec Rosreestr. Na MFC žádost vyplní pracovník multifunkčního centra technickými prostředky a následně ji předá žadateli k ověření správnosti zadaných údajů a podpisu.
Pokud žadatel podá žádost online, musí vyplnit speciální formulář zveřejněný na webových stránkách ministerstva nebo na portálu státních služeb.
K pozemku dostáváme výpis z Jednotného státního registru katastru nemovitostí
Státní registrace vlastnictví pozemku se provádí do 7 pracovních dnů. Pokud jsou žádost a dokumenty předloženy prostřednictvím MFC, pak se lhůta pro dokončení registračních akcí zvyšuje na 9 dní. Vezměte prosím na vědomí, že v tomto výpočtu nejsou zahrnuty svátky a víkendy.
Po dokončení registračních akcí připraví Rosreestr nový výpis, ve kterém vlastníka pozemku již neuvádí bývalý vlastník, ale kupující.
Vezměte prosím na vědomí: Doklad je nutné vyzvednout na územním odboru odboru nebo na MFP podle toho, jak žadatel podal žádost.
Případy odmítnutí registrace vlastnictví pozemku
Zaměstnanec společnosti Rosreestr má právo vrátit žádost žadateli, aniž by ji zvážil, z důvodů stanovených v článku 25 federálního zákona č. 218 z roku 2015:
- žádost nebo dokumenty neodpovídají formátu stanovenému zákonem;
- v aplikaci na papíře jsou chyby, výmazy, opravy;
- nebyla obdržena informace o zaplacení státního cla;
- na pozemek jsou uložena omezení;
- žádost podává neoprávněná osoba, např. zástupce kupujícího bez úředně ověřené plné moci nebo není podepsána.
Státní registrace může být pozastavena z důvodů uvedených v článku 26 federálního zákona č. 218 z roku 2015. Tyto důvody se navíc často překrývají s důvody uvedenými v článku 25 předmětného ustanovení, ale jejich výčet je mnohem obsáhlejší.
Případová studie:
O zápis vlastnictví k pozemku požádal Golovin U., zástupce Volkov T., který poskytl plnou moc k uzavření kupní smlouvy za kupujícího. Při posuzování žádosti pracovník Rosreestru určil, že oprávněná osoba má právo podepsat DCT, ale nemá oprávnění podat žádost o registraci vlastnického práva. Přihláška byla vrácena k opravě. Volkov předložil Golovinovi U. novou notářsky ověřenou plnou moc, podle níž má tento právo zastupovat Volkovovy zájmy v registračním orgánu. Po odstranění nedostatků Rosreestr zapsal vlastnictví.
V případě pozastavení evidenčních úkonů zaměstnancem Federální služby pro státní evidenci katastru a účetnictví je žadateli poskytnuta lhůta na odstranění zjištěných nedostatků. Pokud nebudou opraveny, Rosreestr odmítne provést registrační akce. Toto pravidlo upravuje článek 27 federálního zákona z roku 2018 z roku 2015.
Co dělat, když je zamítnuta registrace vlastnictví pozemku
V případě pozastavení registrace vlastnictví pozemku musí žadatel napravit nedostatky, které sloužily jako důvod zaměstnance Rosreestru k takovému rozhodnutí.
Pokud se žadatel domnívá, že mu byl odepřen zápis převodu vlastnického práva nezákonně, má právo podat žalobu k soudu.
Pokud soudce shledá jednání zaměstnance Rosreestr neopodstatněné a nezákonné a žalobě vyhoví, není třeba podávat novou žádost. Zápis práv se provádí na základě rozhodnutí soudu. Převzetí takového dokladu je zaměstnanec odboru povinen do 3 dnů oznámit občanovi.
Byla vám odepřena registrace vlastnictví pozemku nebo jiného majetku? Považujete jednání zaměstnance Rosreestru za nezákonné? Nechte si hned poradit od našeho právníka, který vám řekne, co dál, jak sepsat reklamaci, kde ji podat, a případně doprovodí klienta k logickému závěru řízení.
Registrace koupě a prodeje pozemků prostřednictvím notáře
V některých případech, jak to stanoví současná ruská legislativa nebo dohoda, podléhá transakce nákupu a prodeje pozemku notářskému ověření. Například dohoda je notářsky ověřena, je-li jejím předmětem podíl na právu společného majetku nebo předmět právních vztahů náleží nezletilému.
„Pokud byl list vlastnictví pozemku ověřen notářem, pak se žádost a dokumenty o zápisu vlastnického práva zasílají prostřednictvím notářské kanceláře. Navíc není třeba za příslušné akce platit.“
Notář může nabídnout poskytnutí souvisejících služeb, například zhotovení kopií jakýchkoli písemností, poskytnutí poradenství, přípravu dohody, ale nemá právo jejich poskytnutí ukládat.
Notář je povinen zaslat společnosti Rosreestr dokumenty v den, kdy klient o předmětné služby požádá.
Soudní spory
Soud obdržel žalobu na zápis do vlastnictví pozemku. Žalobce Kireev N. vysvětlil, že uzavřel smlouvu s Lysovem T. Zaplatil za nákup v plné výši. Strany podepsaly akt o převzetí a převodu majetku.
Kupující podal žádost o zápis vlastnického práva, ale zápis mu byl zamítnut z důvodu poskytnutí neúplného balíku dokumentů. Zpráva od Rosreestra uvedla, že dokumenty musí být doprovázeny notářsky ověřeným souhlasem manželky prodávajícího k uzavření transakce na prodej a nákup pozemku.
Kireev nebyl schopen kontaktovat Lysova, protože se přestěhoval do jiného města. Nezanechal žádné nové kontaktní údaje.
Žalobce požaduje uznání kupní smlouvy za platnou a zápis vlastnictví k pozemku.
Soud po prozkoumání materiálů případu dospěl k závěru, že Rosreestr nezákonně odmítl provést registrační akce, protože podle současných ruských právních předpisů chybí notářsky ověřený souhlas druhého manžela prodávajícího s transakcí pro registraci vlastnictví majetek není potřebný a pohledávku uspokojil.
Často kladené dotazy
Je možné zapsat vlastnictví k parcele v SNT, nabyté převodem členské knížky, pokud prodávající nemá zapsáno vlastnictví pozemku?
Do takových právních vztahů se nedoporučuje vstupovat. Účastník SNT má právo užívat pozemek se zahradou, ale tento právní stav pozemku omezuje možnost vlastníka nakládat s pozemkem podle vlastního uvážení.
Co dělat, když kupující po uzavření smlouvy odmítne zapsat vlastnictví k pozemku?
Pokud se jedna strana transakce vyhýbá registračním akcím ve vztahu k pozemku, druhá má právo podat žalobu u soudu na státní registraci převodu vlastnictví. Toto pravidlo je schváleno článkem 551 občanského zákoníku Ruské federace.
Kam se obrátit na registraci vlastnických práv po zakoupení pozemku, pokud ve městě není pobočka Rosreestr?
Občan má právo podat žádost o registraci vlastnictví pozemku prostřednictvím MFC, na oficiálních webových stránkách Rosreestr nebo pomocí státních služeb. Žádost nelze podat online, pokud žadatel nemá identifikovaný účet na portálu služeb státní správy.
Názor odborníka
Koupil kupující pozemek? Co ale dělat dál, protože krok za krokem mu nikdo neřekne, jak správně jednat, kde začít a vůbec, jestli je potřeba udělat ještě něco jiného než podepsat kupní smlouvu a zaplatit.
Podle současné ruské legislativy podléhá převod vlastnictví půdy státní registraci. K tomu musí kupující připravit balíček dokumentů a odeslat žádost společnosti Rosreestr.
Teprve po dokončení registračních akcí bude moci kupující nakládat se získaným pozemkem podle vlastního uvážení.
